Vyplatí se dnes koupit byt na Praze 3? Čtyři čísla, která by měl znát každý zájemce

Cena za metr čtvereční je nejviditelnější číslo celé transakce – a zároveň to nejméně vypovídající. Sama o sobě neřekne nic o tom, kolik vás byt bude měsíčně reálně stát ani jak obstojí proti alternativě v podobě nájmu.

Splátka se za pět měsíců znatelně posunula

Průměrná nabídková sazba hypoték činila v srpnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,42 procenta. V březnu to bylo 4,89. U modelového úvěru 3,5 milionu na 25 let znamená ten posun splátku vyšší zhruba o 1 100 korun měsíčně — a to bez jakékoli změny ceny nemovitosti.

Za zdražením přitom nestojí základní sazba centrální banky — dvoutýdenní repo sazba ČNB zůstává na 3,75 procenta. Hypotéky se odvíjejí od dlouhodobých tržních sazeb, do nichž se promítá očekávaná inflace, takže případné uvolnění měnové politiky se do splátek nepřenese rychle ani automaticky.

Rozdíly mezi produkty jsou přitom výrazné. Nejlevnější byly v srpnu tříleté fixace do 80 procent zástavní hodnoty se sazbou 5,17 procenta, desetileté fixace naopak 5,93. U úvěrů nad 80 procent LTV jsou sazby ještě o čtvrt až půl bodu výš. Vlastní zdroje navíc se tak neprojeví jen nižší jistinou, ale i lepší sazbou.

Nájem jako kontrolní veličina

Průměrné pražské nájemné dosáhlo v dubnu 2026 zhruba 453 Kč za metr měsíčně. Tedy asi 5 400 Kč za metr ročně. Při ceně 160 tisíc za metr to odpovídá hrubému výnosu kolem 3,4 procenta, u dražších lokalit spíš 3. Po odečtení daně, fondu oprav, pojištění a několika týdnů neobsazenosti zbývá čistého málo přes dvě procenta. Investiční kalkulace tedy dnes stojí a padá s očekávaným růstem ceny, ne s nájmem.

Kde na Praze 3 hledat?

Horní Žižkov je učebnicový příklad lokality, kterou proměnila postupná zástavba brownfieldů. Areál Na Vackově vznikl na místě bývalých skladů a garáží a Metrostav Development ho rozvíjí po etapách přes deset let; osmá etapa přinesla čtyři domy s komerčním parterem a školkou předanou městské části. Poslední fáze, dům E, nabídne 69 bytů v dispozicích 1+kk až 5+kk s nastěhováním počátkem roku 2027. Kdo hledá byt na Praze 3 v novostavbě, najde tady aktuální nabídku i s cenami.

Z finančního hlediska je podstatné, že jde o zavedenou adresu s dokončenou vybaveností a parkem Židovské pece za rohem. Riziko „vsadím na lokalitu, která se možná zvedne“ tu odpadá — a s ním i část spekulativní přirážky v očekávaném výnosu.