Kalkulačka výnosu z pronájmu: Vyplatí se byt na investici?

Kalkulačka výnosu z pronájmu: Vyplatí se koupit byt na investici?

Byt na pronájem patří mezi nejoblíbenější investice Čechů. Otázka ale zní, kolik taková nemovitost skutečně vydělá – protože z nájmu je potřeba odečíst fond oprav, pojištění, daně, opravy i měsíce, kdy je byt prázdný. Tato kalkulačka vám spočítá hrubý i čistý výnos a dobu návratnosti.

Jak kalkulačka funguje

Zadáte kupní cenu, náklady na pořízení, měsíční nájem, měsíční náklady vlastníka a očekávanou neobsazenost. Kalkulačka z toho spočítá celkovou investici a porovná ji s ročním čistým příjmem.

Výsledek ukáže čistý roční výnos v procentech, pro srovnání i hrubý výnos, dále měsíční čistý příjem a dobu návratnosti investice. Díky tomu snadno porovnáte nemovitost s jinými formami investování.

Hrubý versus čistý výnos

Inzeráty a realitní weby obvykle uvádějí hrubý výnos – tedy roční nájem dělený cenou nemovitosti. Ten ale ignoruje veškeré náklady, a proto vypadá výrazně lákavěji. Čistý výnos počítá s tím, co vám z nájmu reálně zbude, a bývá znatelně nižší. Právě podle něj byste se měli rozhodovat.

Na co nezapomenout v nákladech

Do nákladů na pořízení patří provize realitní kanceláři, právní servis, poplatky, případná daň a hlavně rekonstrukce a vybavení. Do měsíčních nákladů vlastníka pak fond oprav a správa v části, kterou nehradí nájemník, pojištění, daň z nemovitosti a rezerva na opravy. Právě rezervu začínající investoři nejčastěji podceňují – jedna výměna kotle nebo kuchyně dokáže spolknout roční zisk.

Na co si dát pozor

Kromě výnosu z nájmu hraje roli i růst hodnoty nemovitosti, se kterým tato kalkulačka nepočítá – právě on ale u kvalitních lokalit tvoří významnou část celkového zhodnocení. Naopak pozor na daň z příjmu z pronájmu, kterou je potřeba přiznat, a na riziko problémového nájemníka. Pokud kupujete na hypotéku, porovnejte čistý výnos se sazbou úvěru z hypoteční kalkulačky – teprve rozdíl mezi nimi ukazuje, jestli vám nemovitost vydělává, nebo ne.

Co kalkulačka nepočítá

Jde o orientační výpočet ke dni pořízení. Nezohledňuje financování hypotékou, daň z příjmu z nájmu, odpisy, růst nájmů ani vývoj cen nemovitostí. Pro rozhodnutí o konkrétní investici doporučujeme propočítat i pesimistickou variantu s vyšší neobsazeností a vyššími náklady na opravy.

Související kalkulačky

Hypoteční kalkulačka – splátka úvěru, kterým investici financujete.
Kolik si můžu půjčit – na jak drahou nemovitost dosáhnete.
Kalkulačka reálného výnosu – porovnání výnosu z nájmu s inflací.
Úroková kalkulačka – co by stejné peníze vydělaly investované jinam.